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地产是个什么东西 开发启程季 内容简介

公开地产拿地内幕！揭示拿地、论证、融资等地产核心运营秘密，解读前期规划的流程，点破地产开发中容易被忽略的重要细节。

1.真正说穿地产实质，公开地产内幕。

2.地产人必读，地产入行、晋升必备。

3.直播地产操作的全流程、全环节。

地产是个什么东西 开发启程季 目录

孙掌柜：地产的冬天，还没过去……

第一讲　地产形势分析

1.地产现状：这十年，地产很忙！

2.风险预估：地产开发中可能遇到的风险因素

3.大中规模：大中型地产企业发展策略

4.中小企业：中小开发商如何生存？

5.地产历史：从古到今的地产那些事

第二讲　拿地的各项条件和论证

1.拿地原则：什么样的地，我们才去拿？

2.地块论证(上)：行政区域和范围区域的识别

3.地块论证(中)：自然环境的因素解析

4.地块论证(下)：人文、历史、其他因素解析

5.拿地策略：几种常见、不常见的拿地方式

第三讲　融资与前期准备

1.常见融资：地产找钱的常规手段

2.高端融资：那些非主流的找钱办法

3.预算管理：预算体系与联动执行

4.容积率：容积率数据与物业类型的构建

5.用人理念：外来的高手≠能干好你的工程！

地产是个什么东西 开发启程季 前言

孙掌柜：地产的冬天，还没过去……

中国的房地产业有着一个很奇怪的发展路线，在全世界的范围内起源是最早的，但是发展却是很滞后的。

大约在殷商时期，中国便了有地产业的雏形，那个时候就有土地的交易。到了唐代就发展得比较全面了，但是因为经营地产的是商人，所以不被人看得起。

民国时期算是正式走入正轨，却遭遇了历史的剧变，一直到了深圳大开发，才算是又回归正题。而之后又遭遇了海南地产泡沫以及一系列的政策调控，中国地产真正的发展时间不过就是十年罢了。

很多人在说，地产有很多问题，发展得不健康，这里也不好，那里也不好。我想问问，一个十岁的孩子，你能要求他什么？难道连犯错的机会都不给吗？

当然，地产业发展到今天，问题必然是一大把。我们不去推卸这些责任，这里面有历史性的问题，有环境造成的问题，但我们更应该是通过跌跌撞撞的路，看清地产本身的问题。

首先，膨胀的环境让地产的从业者盲目地激情，在对产品不认知的情况下就盲目开发，导致地产市场的供需关系发生变化。2009年以前，住宅地产是地产业的主导，不管是开发商还是客户，都认为地产就等于住宅。如此一来，盲目的炒作、盲目的购买、盲目的开发
成为主旋律。

地产商们不去论证地块，不去考察需求，有钱就拿地，于是推高了地价；拿地就炒作，于是误导了需求；有房就惜售，于是推高了房价。市场本没有那么大的吞吐量，却硬是被虚高的因素所支撑，终于进入了一个恶性循环的情形。几次三番的地产泡沫，却始终不能惊醒这些痴迷的“孩子们”。

其次，地产公司仗着自己财大气粗，不去论证发展模式，不求发展进程，觉得盖房、炒房、卖房就是硬道理，其他的都可以浮云。

没有发展就没有规则，没有规则就没有秩序，没有秩序那些品质和服务就无从谈起。大家心里只想着速战速决，钱到手就好。

如此一来，“楼脆脆”就来了，“楼歪歪”就起了，房子的品质一再缩水。那些销售人员，因为业绩，满嘴谎言，服务恶劣，售前售后判若两人，也让辛苦买房的人千般无奈；而什么物业服务、人性化体验更是宣传册上的口号、销售上的辞令罢了。

终于，这些问题都随着地产冬天的到来和政策调控的落实而集中爆发了。一时间，国内地产界风声鹤唳，每一个身处业内的“孩子”一下子从“少爷”变成“倒爷”。

倒什么呢？倒钱啊！人们开始重新审视需求的时候，市场的供需就此冷淡了下来。开发商卖不出房子，资金链就断掉了呗，于是就要请各路神仙来帮忙，想办法搞一些钱应急。

但是一个不认真规划业态、不重视预算管理、不做融资准备、没有发展策略的公司，就如寒号鸟一般，哪里能得到那么多的眷顾？

那些早一点明白过来的“孩子们”提前就开始了融资的操作，将预算细了再细，将策略定位精准，自己就像一只狼一样蛰伏，以便伺机而动。那些没有准备的“孩子们”，也就只有苦苦蹲在墙角，划着最后几根火柴，祈求半夜的太阳出现了……

我就是这“孩子们”中的一员，所以这书是写给其他“孩子们”，也是给自己的“锥子”。

咱们从大、小地产公司的发展模式，到风险的预估、评估，再到地块的各种论证技巧和方法，最后到融资的方式以及预算的管理，还包括容积率与业态的规划等方面，细细地做一个地产界的扫描与解读。

咱们地产人，要用实际的教训来提炼珍贵的经验，从无数的尸骨中找出那条能走的路。

毕竟，冬天还没过去，我们总要看到“锥子”，能够记得住疼！